各縣（市、區(qū)）人民政府，市府直屬各單位：

　　《陽江市物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)市政府六屆三十一次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的有關問題，請徑向市住房規(guī)劃建設局反映。

　　

　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  陽江市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2015年1月15日

 

 

 

 

　　

　　陽江市物業(yè)管理規(guī)定

　　

　　第一章  總  則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條 陽江市住房規(guī)劃建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣（市、區(qū)）人民政府相關行政主管部門在各自職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。

　　價格行政主管部門負責依法擬定物業(yè)管理區(qū)域的政府指導價，對物業(yè)服務收費的指導、管理和規(guī)范工作，協(xié)調(diào)處理有關物業(yè)服務收費的價格爭議。

　　公安機關在物業(yè)管理工作中負責指導物業(yè)服務企業(yè)建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業(yè)服務企業(yè)落實相關制度；配合流動人員和出租屋管理職能部門，做好住宅小區(qū)內(nèi)流動人口和出租房屋的管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)以及物業(yè)服務企業(yè)落實消防安全責任的情況依法進行日常監(jiān)督檢查，負責督促物業(yè)服務企業(yè)對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發(fā)現(xiàn)存在嚴重威脅公共安全的火災隱患及消防違法行為，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通，占用、堵塞、封閉安全疏散、消防車通道，埋壓、圈占、遮擋消火栓及占用防火間距，違規(guī)停放大型車輛，裝載危險化學物品車輛等行為依法采取強制措施。

　　環(huán)境保護行政主管部門根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》等環(huán)保的法律法規(guī)的規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)環(huán)境污染問題進行調(diào)查處理。

　　衛(wèi)生計生行政主管部門負責指導和協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)計劃生育服務管理，實施人口目標管理責任制，督促物業(yè)服務企業(yè)配合落實查驗流動人口婚育證明、如實提供流動人口計劃生育信息等制度，負責計劃生育管理工作的檢查指導。

　　城市管理行政主管部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法設置戶外廣告、非法搭建、亂擺賣等行為依法進行查處。

　　質(zhì)量技術監(jiān)督行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設備的安全監(jiān)察監(jiān)督工作。組織特種設備事故的調(diào)查處理。

　　工商行政管理部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營行為。

　　第四條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居（村）民委員會予以協(xié)助和配合。

　　第五條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，并組織物業(yè)服務執(zhí)（從）業(yè)人員的業(yè)務培訓，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，辦理主管部門委托的其他事項。

　　第二章  物業(yè)管理區(qū)域

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門應當征求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、相關業(yè)主、居（村）民委員會的意見后確定。

　　第七條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地住房規(guī)劃建設行政主管部門備案。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）向物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門備案。

　　第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。

　　第三章  業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第九條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、搬遷與征收補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。

　　第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法履行職責。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十一條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　第十二條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面要求。

　　符合前兩款情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在三十日內(nèi)會同物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門指導、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表七至十五人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦。

　　第十三條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。

　　業(yè)主大會籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會籌備無關的活動。

　　第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

　　（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

　　（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

　　（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款（一）至（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

　　第十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

　　（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

　　（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

　　（四）業(yè)主共同利益的維護；

　　（五）業(yè)主共同管理權的行使；

　　（六）業(yè)主應盡的義務；

　　（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

　　第十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

　　（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）業(yè)主委員會的職責；

　　（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

　　（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

　　（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

　　（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

　　（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

　　（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

　　（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

　　（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

　　（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決，并選舉業(yè)主委員會。

　　第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 

　　經(jīng)業(yè)主委員會決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，應業(yè)主提議召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。

　　業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當協(xié)調(diào)組織召開。

　　第十九條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權查閱相關資料。

　　第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。受委托投票時，應當出示委托書以及委托人和本人身份證明。

　　未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十二條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　（二）建設單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

　　第二十三條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。

　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。

　　第二十四條 業(yè)主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　（六）籌集和使用專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

　　第二十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（四）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題；

　　（五）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作；

　　（六）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員應當從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；

　　（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務，按時交存住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用等，無損害公共利益行為；

　　（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職。

　　第二十七條 業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地住房規(guī)劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。備案時應提交以下材料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

　　（三）業(yè)主委員會委員（候補委員）名單及其基本情況。

　　物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　備案的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　第二十九條 業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機關申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會的決定使用。

　　第三十條 業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

　　第三十一條 業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　　（二）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；

　　（三）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；

　　（四）違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用；

　　（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；

　　（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務。

　　第三十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

　　（四）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

　　（五）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十三條 業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　職務終止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

　　第三十四條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出協(xié)助要求，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當給予協(xié)助。

　　第三十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉的，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下組織換屆選舉工作。

　　第三十六條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

　　業(yè)主委員會應當在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

　　第三十七條 業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主委員會應當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四章  前期物業(yè)管理

　　第三十八條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將前期物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第三十九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。

　　實行政府指導價的前期物業(yè)服務費標準，應當按照政府指導價的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十條 建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。

　　物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。

　　物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。

　　第四十一條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門應當在審批建設工程規(guī)劃許可證時，按前條規(guī)定明確物業(yè)服務用房的位置和面積。建設單位應當在商品房預售時予以公布。

　　市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權查詢。

　　第四十二條 建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

　　第四十三條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。

　　建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單；

　　（五）物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單；

　　（六）物業(yè)服務用房的清單；

　　（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

　　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動。在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將前款資料移交給業(yè)主委員會。

　　第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議，及時處理業(yè)主投訴，改進物業(yè)管理服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不及時處理業(yè)主的投訴的，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門應當及時協(xié)調(diào)處理；對物業(yè)服務企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的，物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門應當責令其限期整改，物業(yè)服務企業(yè)應當按期整改。

　　第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

　　（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動；

　　（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務整體轉(zhuǎn)讓給他人；

　　（三）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

　　（四）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務；

　　（五）其他嚴重損害業(yè)主權益的情形。

　　第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應當遵守法律、法規(guī)，遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務合同的約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)對違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告有關行政管理部門依法處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得指定裝修物料搬運隊伍；裝修期間要維持裝修搬運秩序，預防爭搶事件發(fā)生，若發(fā)生爭搶事件，應采取緊急應急措施并及時上報有關行政管理部門；發(fā)生打架、斗毆、涉黑等行為時，物業(yè)服務企業(yè)應及時報告公安部門處理。

　　第五章  物業(yè)管理服務

　　第四十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法有效證明。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供服務，并配合政府有關部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)服務和社區(qū)文化活動。

　　第五十條 物業(yè)服務企業(yè)應當明碼標價，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第五十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用；物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

　　第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到最終用戶，并向最終用戶收取有關費用。

　　第五十三條 物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況，以及共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電費的分攤情況提出異議時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

　　第五十四條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當向業(yè)主委員會移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作：

　　（一）第四十四條規(guī)定的資料；

　　（二）物業(yè)服務用房；

　　（三）物業(yè)管理服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料；

　　（四）物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備；

　　（五）其他應當移交的財物、資料。

　　第五十六條 業(yè)主委員會應當督促物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理服務，協(xié)調(diào)、處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務的投訴。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對于物業(yè)管理服務有爭議的，可以向物業(yè)所在地的住房規(guī)劃建設行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會申請協(xié)調(diào)處理。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門申請協(xié)調(diào)處理。

　　第六章  物業(yè)的使用和維護

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有。

　　第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

　　（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

　　（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

　　（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（五）違法搭建建筑物、構筑物；

　　（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；

　　（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

　　（八）損毀樹木、園林；

　　（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

　　（十）亂丟垃圾，高空拋物；

　　（十一）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

　　（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。

　　第六十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

　　因物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　第六十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第六十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

　　住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。

　　第六十四條 共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十五條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。

　　第七章  法律責任

　　第六十六條 對違反本規(guī)定的行為，根據(jù)《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定追究相關法律責任。

　　第六十七條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，尚未構成犯罪的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十八條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門建立所在地物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案系統(tǒng)，為每個物業(yè)服務企業(yè)建立信用檔案。

　　物業(yè)服務企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員有違規(guī)行為、重大投訴、安全責任事故等，經(jīng)核實后，由市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門載入物業(yè)服務企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的信用檔案，并且嚴格按照《陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局物業(yè)服務行業(yè)信用檔案評分辦法》規(guī)定作出不良行為記錄及相應扣分。

　　年終被評為一級信用等級的企業(yè)，優(yōu)先辦理資質(zhì)升級、資質(zhì)證書有效期延續(xù)等業(yè)務，在行業(yè)各類獎勵或者評比中優(yōu)先考慮；年終被評為二級信用等級的企業(yè)，正常開展經(jīng)營活動，不列入重點監(jiān)管范圍；年終被評為三級信用等級的企業(yè)，三年內(nèi)不得參加行業(yè)評優(yōu)，在辦理資質(zhì)升級、資質(zhì)證書有效期延續(xù)等業(yè)務時予以重點審查；年終被評為四級信用等級的企業(yè)，實施全程監(jiān)控并要求實施整改，整改效果不明顯的取消參加行業(yè)評優(yōu)資格。

　　每年年終將信用檔案考核評分情況通過公眾媒介向社會進行通報。

　　第八章  附  則

　　第六十九條 本規(guī)定所稱共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房，以及房屋外墻面等。

　　本規(guī)定所稱共用設施設備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

　　第七十條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期限為五年。原《陽江市物業(yè)管理規(guī)定》（陽府〔1999〕64號）同時廢止。